Gemeinsam statt einsam

Durch den rasanten Wandel der Marktbedingungen am Immobilienmarkt, den verschärften Verdrängungswettbewerb und die stagnierende Konjunkturentwicklung erlebt die Kooperation von Maklern eine Renaissance.  Das Ameta-Geschäft steht als effiziente Vermittlungstätigkeit heute mehr denn je im Zentrum des Interesses.

Durch eine Vernetzung mit Maklerkollegen, die ein spezielles bzw. ähnliches Marktsegment bearbeiten, vervielfacht sich der Pool an interessanten Objekten. Im Idealfall verbinden sich die Vorteile eines großen Unternehmens - sprich das breite Angebot - mit den positiven Aspekten unabhängiger Makler – Flexibilität und Eigenständigkeit.

Darüber hinaus spricht ein weiterer Aspekt für das Prinzip Kooperation: Ein durchschnittlicher Interessent, der sich einigermaßen versiert der diversen Suchmöglichkeiten auf Internetplattformen bedienen kann, hat heutzutage auf 3 bis 4 Portalen (von Tageszeitungen/Magazinen oder spezialisierten Websites) einen Überblick über Zehntausende Objekte.

Will man hier als einzelnes Maklerbüro mithalten  ist die Einbeziehung von Gemeinschaftsgeschäften in ein Konzept der erfolgreichen Kundenbetreuung dringend zu empfehlen. Sieht man in den technischen Möglichkeiten des Zugangs zu Datenbanken und Kooperationsplattformen nicht eine Bedrohung, sondern eine Chance – ermöglichen Systeme wie IMMFORMER die einfache Umsetzung.

Um ein gelungenes Ameta-Geschäft abzuwickeln, bedarf es allerdings einer Voraussetzung:  Es gilt die grundsätzlichen ethischen Aspekte dieser zukunftsorientierten Geschäftsform zu beachten.

Zwei Voraussetzungen benötigen die beteiligten Makler:

  • In erster Linie natürlich ein fundiertes und bewährtes Vertrauensverhältnis und
  • zweitens die Berücksichtigung der wichtigsten Grundregelnder Abwicklung.


Das Ameta-Geschäft hat vom Grundgedanken her immer die bestmögliche Betreuung des Kunden zum Ziel. Deshalb sind die Verhandlungen und Vereinbarungen, die die beteiligten Maklerkollegen intern führen, nur in ihren Ergebnissen und nicht in ihren Einzelheiten zu kommunizieren. Zur Erreichung dieses Ziels sollten die Ameta- Partner alles daran setzen, sich immer in einer vertraulichen und durch klare ethische Normen geregelten Sphäre zu bewegen. Dadurch sind Konflikte zu vermeiden.

Die nachfolgenden Grundregeln sollen dabei als Leitfaden dienen.

Warum überhaupt Ameta- Geschäfte?

In Ergänzung der Einleitung kann man folgendes sagen:

  • Der Kunde kann kontinuierlicher und effizienter betreut werden. Habe ich gerade kein passendes Objekt für seine Vorstellungen, werde ich möglicherweise im Bestand eines Kollegen fündig. Und selbst wenn in diesem größeren Pool im Moment auch nichts passendes zu finden ist, habe ich die Chance, im laufend Angebote machen zu können und ihm so meine Kompetenz und meinen Marktüberblick und –Zugang zu dokumentieren – kurz gesagt: Ich bleibe mit dem Kunden in Kontakt.
  • Das bewirkt: Mehr Kundenzufriedenheit = Empfehlung = Zusatzumsatz.
  • Sollte der Kunde nach einem Objekt suchen, das außerhalb des regionalen Bezugsrahmens ist, kann ich durch die Vernetzung auf die Objekte entfernter Regionen zugreifen.

Auf den Punkt gebracht: Lieber ein halbes Geschäft als gar keines.

Wie finde ich Partner?

Bei Branchenveranstaltungen, in Börsen, in großen Interessensverbänden wie z.B. ÖVI, FIABCI etc. oder aber auch als EDV gestütztes System im IMMFORMER.

Welche Formen der Vereinbarung gibt es?

Im Prinzip gibt es hier zwei Möglichkeiten:

  • Vereinbarungen genereller Art in Börsen bzw. mit Branchenpartnern (z.B. AIB, ERA, IMMOBILIENRING, REMAX). Hier werden die gesamten Objektbestände aufgrund einer einmaligen Vereinbarung für Gemeinschaftsgeschäfte zur Verfügung gestellt.
  • Die individuelle Kooperation anhand eines Einzelobjekts, (in der Regel bei Erstkontakten) oder im Rahmen von Projektarbeiten (ARGE).

 

Wer vertritt wen?

In dem Moment, wo ein Ameta-Geschäft angebahnt wird, endet die Doppeltätigkeit des einzelnen Maklers. Es werden ausschließlich die Interessen des jeweiligen Kunden vertreten. Gespräche und Verhandlungen mit dem Auftraggeber des Ameta-Kollegen werden nur in dessen Beisein bzw. mit dessen Einwilligung geführt. Das soll jedoch nicht bedeuten, dass der eine dem anderen die aktive Rolle zuschreibt und selbst in Passivität verharrt – zu Recht würde der Kunde mangelnde Verdienstlichkeit geltend machen. Streitigkeiten über vereinbarte Provisionen bzw. die Durchsetzung des Anspruchs des Ameta-Partners wären damit vorprogrammiert. Außerdem fühlt sich der Kunde in der Regel von „seinem“ Makler am besten vertreten, da er ihm ja den ursprünglichen Auftrag erteilt hat und seine Interessen bei diesem am besten aufgehoben sieht.

Welche Vereinbarung treffe ich mit meinem Kunden?

Auf jeden Fall muss vor der Anbahnung eines Ameta-Geschäfts die prinzipielle Zustimmung des Auftraggebers eingeholt werden. In den allermeisten Fällen wird dieser nichts dagegen einwenden, da eine Vervielfachung möglicher Käuferkontakte die Chancen einer raschen Verwertung seines Objekts erhöhen.
Es gibt jedoch Ausnahmen, die unbedingt zu berücksichtigen sind: Wenn z.B. ein Auftraggeber aus persönlichen Gründen die vertrauliche Abwicklung durch einen einzigen Makler wünscht. Oder wenn ein Prominenter seine Kaufabsicht nicht (im schlimmsten Fall) der gesamten Öffentlichkeit bekannt geben will, um seine Privatsphäre zu bewahren.

Wie verhalte ich mich gegenüber dem Kunden meines Kollegen?

Hier gelten unumstößliche Grundsätze, deren Nichtbeachtung unverzeihlich ist: Keine Anrufe beim Kunden des Ameta-Kollegen, um ihn als Kunden für weitere Geschäfte zu gewinnen und natürlich auch keine Alternativofferte. In einigen Börsen wird selbst die Übergabe der eigenen Visitenkarten als Verstoß gesehen. Darüber hinaus besteht ohnehin laut Maklergesetz Kundenschutz. Organisatorische Details wie Terminvereinbarungen, Preisverhandlungen etc. sollen ausschließlich zwischen den Maklern ablaufen. Beide Kunden sind in die Abläufe nur soweit einzubeziehen, als es zum Abschluss des Verkaufsprozesses notwendig ist. Für fachliche Diskussionen zwischen den Kollegen ist der Kunde nicht der Schiedsrichter! Der Kunde möchte außerdem immer dieselben Ansprechpersonen haben und hat Anspruch auf ein Qualitätsniveau des Angebotes (z.B. Aussagekraft des Exposés und der Fotos), das er von seinem beauftragten Makler gewohnt ist. Beide Ameta-Kollegen sind also angehalten, ihre Angebote so zu stellen, dass deren Informationsbedarf qualitativ und quantitativ abgedeckt ist, und allfällige fehlende Informationen zu besorgen.
 

Verhalten bei Besichtigungen

Bei der Erstbesichtigung ist sowohl die Anwesenheitspflicht beider Ameta-Kollegen als auch deren Pünktlichkeit absolute Voraussetzung – wäre doch ein Zusammentreffen der einander unbekannten Käufer bzw. Verkäufer  zumindest peinlich.
Ausnahmen bestätigen natürlich die Regel – vorausgesetzt sie wurden von den Maklern und den Auftraggebern einvernehmlich getroffen. Aber das ist ja für einen engagierten Makler, der sich durch kompetente Beratung verdienstlich macht und also seinen Anspruch auf ein angemessenes Honorar wahrt, eigentlich selbstverständlich. Erleichtert wird die Terminvereinbarung für alle Beteiligten übrigens durch die Festlegung eines leicht zugänglichen Ortes, sollte das Objekt umständlich zu erreichen sein.

Regeln für das Kauf-/Mietangebot

Prinzipiell werden alle Angebote auf dem Firmenbriefpapier des Käufer-Vertreters geschrieben, anschließend erhält der Verkäufer-Vertreter das Angebot und leitet es an den Verkäufer weiter.
 Im Sinne beiderseitiger Fairness ist noch festzuhalten, dass Kauf-/Mietangebote umgehend weitergeleitet und nicht mit dem Hintergedanken auf eventuell in den nächsten Wochen noch auftauchende eigene Interessenten liegen gelassen werden dürfen.
Kundenschutz ist oberstes Gebot. Sollte darüber hinaus z.B. der Kunde des einen Maklerkollegen mit dem Ameta-Partner in Kontakt treten, teilt man dies seinem Ameta-Partner im Sinne des Fair-Play mit. So bleiben alle Optionen gewahrt und beide Kollegen haben die gleiche Chance, aus der Situation das Beste zu machen.

Fragen zur Abrechnung

Die Aufteilung der Provision ist prinzipiell in jeder Form und in jedem Verhältnis möglich – ein schriftliches Dokument über die Vereinbarung ist aber zu empfehlen.
Je nach Aufwand der beiden (oder mehrerer) Ameta-Partner wird in der Regel eine Proportion von z.B. 50:50 angestrebt. Natürlich sind auch andere Verhälnisse möglich zB. 60:40. Es gibt aber auch die Möglichkeit, dass jeder Makler die ihm von seinem Auftraggeber zustehende Provision behält oder, bei Asynchroner Zahlung, dass die Honorare jeweils nach Rechnungseingang geteilt werden (üblicherweise innerhalb 2 Wochen nach Überweisung).
Sollte trotz erfolgreicher Abwicklung des Ameta-Geschäfts der unangenehme Falleintreten, dass - aus welchem Grund auch immer - ein Auftraggeber nicht zahlt, wird es an den beteiligten Personen liegen, zu einem gangbaren Weg zu kommen. Auf jeden Fall ist es notwendig, vor der Einleitung rechtlicher Schritte detaillierte Vereinbarungen hinsichtlich der zu erwartenden Kosten, des Risikos sowie der Aufteilung der allfällig inkassierten/erstrittenen Teilbeträge zu erstellen.
Um Probleme zu vermeiden die entstehen wenn Streitigkeiten mit Kollegen bestehen, empfiehlt sich die Mitgliedschaft in einer Börse oder einer ähnlichen Vereinigung, da in diesen für solche Fälle üblicherweise genaue Standards und Verhaltenskodices (Schiedsgericht, Börseordnung) bestehen.
 

Fazit:

Betrachtet man die Unternehmen die Ametageschäfte machen, finden Sie die Spitzen der Branche in trauter Verbundenheit. Die großen Betriebe haben den Wert von Ametageschäften längst für sich entdeckt. Eigenartigerweise sind aber jene Makler die von derartigen Kooperationen am meisten profitieren würden noch eher skeptisch. Gerade die Stärken der Einzelunternehmer hinsichtlich individueller und persönlicher Betreuung lassen sich perfekt durch das große Angebot aus Netzwerken ergänzen.
Eine Chance die SIE sich aber nicht entgehen lassen sollten.